PROPIEDAD HORIZONTAL: REFLEXIONES EN TORNO A LAS LEYES 12.981, 13.512 Y CCT 589/10
martes, 09 de junio de 2015

EN ESTE ESPACIO Y A CONSECUENCIA DE UNA CONSULTA RECIBIDA POR PARTE DE UN QUERIDO CLIENTE, HE REFLEXIONADO ACERCA DE LA MATERIA DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y LAS LEYES QUE EN PARTICULAR, REGULAN LA CONTRATACIÓN AL PERSONAL QUE LABORA PARA CONSORCIOS.

 

EN MATERIA DE PROPIEDAD HORIZONTAL IMPERA LA LEY 13.512, DICTADA EN 18/9/1948.

DE SU TEXTO ASUMO COMO RELEVANTE ANTE LA CONSULTA FORMULADA QUE:

“QUEDA PROHIBIDO A CADA PROPIETARIO Y OCUPANTE DE LOS DEPARTAMENTOS O PISOS… PERTURBAR … DE CUALQUIER (OTRA) MANERA LA TRANQUILIDAD DE LOS VECINOS…”.

“LOS PROPIETARIOS TIENEN A SU CARGO EN PROPORCIÓN AL VALOR DE SUS PISOS O DEPARTAMENTOS, SALVO CONVENCIÓN EN CONTRARIO, LAS EXPENSAS DE ADMINISTRACIÓN Y REPARACIÓN DE LAS PARTES Y BIENES COMUNES DEL EDIFICIO, INDISPENSABLES PARA MANTENER EN BUEN ESTADO SUS CONDICIONES DE SEGURIDAD, COMODIDAD Y DECORO. ESTÁN OBLIGADOS EN LA MISMA FORMA, A CONTRIBUIR AL PAGO DE LAS PRIMAS DE SEGURO DEL EDIFICIO COMÚN, Y A LAS EXPENSAS DEBIDAS A INNOVACIONES DISPUESTAS EN DICHAS PARTES Y BIENES COMUNES POR RESOLUCIÓN DE LOS PROPIETARIOS, EN MIRA A  DE OBTENER SU MEJORAMIENTO O DE USO Y GOCE MÁS CÓMODO O DE MAYOR RENTA…”.

“NINGÚN PROPIETARIO PODRÁ LIBERARSE DE CONTRUIBUIR A LAS EXPENSAS COMUNES POR RENUNCIA DEL USO Y GOCE DE LOS BIENES O SERVICIOS COMUNES NI POR ABANDONO DEL PISO O DEPARTAMENTO QUE LE PERTENECE”.

“AL CONSTITUIRSE EL CONSORCIO DE PROPIETARIOS, DEBERÁ ACORDAR Y REDACTAR UN REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIÓN, POR ACTO DE ESCRITURA PÚBLICA QUE SE INSCRIBIRÁ EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE. DICHO REGLAMENTO SOLO PODRÁ MODIFICARSE POR RESOLUCIÓN DE LOS PROPIETARIOS, MEDIANTE UNA MAYORÍA NO MENOR DE DOS TERCIOS…”.

LOS ASUNTOS DE INTERÉS CÓMÚN QUE NO SE ENCUENTREN COMPRENDIDOS DENTRO DE LAS ATRIBUCIONES CONFERIDAS AL REPRESENTANTE DE LOS CONDÓMINOS, SERÁN RESUELTOS, PREVIA DELIBERACIÓN DE LOS PROPIETARIOS, POR MAYORÍA DE VOTOS… CUANDO NO FUERE POSIBLE LOGRAR LA REUNIÓN DE LA MAYORÍA NECESARIA DE PROPIETARIOS, SE SOLICITARÁ AL JUEZ QUE CONVOQUE A LA REUNIÓN, QUE SE LLEVARÁ A CABO EN PRESENCIA SUYA Y QUEDARÁ AUTORIZADO A TOMAR MEDIDAS URGENTES…”.

“EL REPRESENTANTE DE LOS PROPIETARIOS ACTUARÁ EN TODAS LAS GESTIONES ANTE LAS AUTORIDADES ADMINISTRATIVAS… ESTÁ ADEMÁS, OBLIGADO A ASEGURAR  EL EDIFICIO CONTRA INCENDIO…”.

“EN CASO DE VIOLACIÓN .. DE LAS NORMAS… LOS PROPIETARIOS AFECTADOS FORMULARÁN LA DENUNCIA CORRESPONDIENTE ANTE EL JUEZ COMPETENTE…”

“LA OBLIGACIÓN QUE TIENEN LOS PROPIETARIOS DE CONTRIBUIR AL PAGO DE LAS EXPENSAS Y PRIMAS DE SEGURO TOTAL DEL EDIFICIO, SIGUE SIEMPRE AL DOMINIO DE SUS RESPECTIVOS DEPARTAMENTOS..”

HASTA AQUÍ EL ASPECTO QUE COMPETE A LA COPROPIEDAD.

DEL MISMO SE DEDUCE QUE:

EL EDIFICIO DEBE TENER UN REGLAMENTO DE CO PROPIEDAD QUE IMPERA PARA LOS CUATRO COPROPIETARIOS.

 

COMPLEMENTARIAMENTE, SE APLICA ESTA NORMA.

 

DEBE CONTRATARSE SEGURO PARA EL EDIFICIO.

 

NO PUEDEN EXIMIRSE DE PAGAR LAS EXPENSAS.

LUEGO, SE RECIBIÓ LA CONSULTA POR EL PERSONAL DE LIMIPIEZA QUE PRECISABA CONTRATAR UN CONSORCIO/ PH, DE SÓLO CUATRO UNIDADES.

PARA RESPONDER LA INQUIETUD SE ANALIZAN DOS NORMAS FUNDAMENTALES Y UNA SUPLETORIA.

ASÍ TENEMOS LA LEY 12.981, LA LEY 20.744 –Y COMPLEMENTARIAS- Y EL CONVENIO COLECTIVO DE TRABAJO NRO. 589/10, SIENDO SU AUTORIDAD A APLICACIÓN PRIMARIA, LA FEDERACIÓN ARGENTINA DE TRABAJADORES DE EDIFICIOS DE RENTA Y HORIZONTAL.

DE LA PRIMERA NORMA TENEMOS QUE:

”… DECLÁRASE COMPRENDIDO EN LAS DISPOSICIONES DE LA PRESENTE LEY… AL PERSONAL QUE DESEMPEÑE IGUALES TAREAS EN LAS FINAS SOMETIDAS A UN RÉGIMEN DE PROPIEDAD CONFORME A LAS DISPOSICIONES DE LA LEY 13.512”.

DEFINICIÓN:

TODA PERSONA QUE TRABAJA EN UN INMUEBLE, DESEMPEÑANDO EN FORMA HABITUAL… LAS TAREAS DE CUIDADO.. Y DEMÁS SERVICIOS ACCESORIOS DEL MISMO, CUALQUIERE FUERA LA FORMA DE SU RETRIBUCIÓN, SERÁ CONSDIDERADA A LOS EFECTOS DE ESTA LEY, ENCARGADO DE CASA DE RENTA…”.

LA MISMA NORMA ENNMUERA LOS DERECHOS DE LOS ENGARGADOS DE CASA DE RENTA, COMO ASÍ TAMBIÉN LAS OBLIGACIONES DEL EMPLEADOR.

UN ASPECTO DE VITAL INTERÉS ES QUE ESTA LEY ES TIPIFICADA COMO DE ORDEN PÚBLICO, DE LA SIGUIENTE FORMA:

“LAS DISPOSICIONES DE ESTA LEY SON DE ORDEN PÚBLICO Y SERÁ NULA Y SIN VALOR TODA CONVENCIÓN DE PARTES QUE ALTERE, MODIFIQUE O ANULE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES DETERMINADOS EN LA MISMA”.

ANTE DICHA VIOLACIÓN SE PREVEEN SANCIONES DE MULTA CONTRA LOS INVOLUCRADOS.

DEL CONVENIO COLECTIVO DE TRABAJO VIGENTE, NÚMERO 589/10, TENEMOS QUE LAS PERSONAS QUE TRABAJAN EN BENEFICIO DE UN CONSORCIO DE COPROPIETARIOS ESTÁN ENCUADRADAS EN ESTA LEY, YA QUE LA MISMA COMPRENDE A:

“LOS EMPLEADOS/AS U OBREROS/AS EN RELACIÓN DE DEPENDENCIA CON CONSORCIOS DE PROPIETARIOS OCUPADOS EN EDIFICIOS O EMPRENDIMIENTOS SOMETIDOS AL RÉGIMEN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL, LEY 13.512 Y/O SUS MODIFICATORIAS”.

CONFORME LA INFORMACIÓN BRINDADA EN EL PRESENTE, EL EDIFICIO EN EL QUE POSEE SU PROPIEDAD EL CONSULTANTE ES DE 4TA CATEGORÍA, TIPIFICADOS ASÍ AQUELLOS “SIN SERVICIOS CENTRALES”:

A LA PERSONA QUE SE CONTRATARA PARA LA LIMPIEZA ESCUETA SE LA ENCUADRARÍA COMO “P) TRABAJADORES/AS JORNALIZADOS/AS: SON QUIENES REALIZAN TAREAS DE LIMPIEZA Y QUE NO TRABAJEN MÁS DE DIECIOCHO HORAS POR SEMANA EN EL MISMO EDIFICIO.- A ESTE TIPO DE PERSONAL SE LE ABONARÁ POR HORA DE TRABAJO REALIZADO NO PUDIENDO EN NINGÚN CASO PAGARSE MENSO DE DOS HORAS DIARIAS…”.

DICHO CUERPO LEGAL PREVEE EL INGRESO DE LOS APORTES POR PARTE DEL CONSORCIO EMPLEADOR, COMO ASÍ TAMBIÉN LA CONTRATACIÓN DE SEGUROS PARA CUBRIR EVENTOS / ACCIDENTES QUE PUDIERA SUFRIR EL TRABAJADOR/RA..

LA MISMA NORMA ENNUMERA LOS DERECHOS Y DEBERES DE LAS PARTES Y LA MODALIDAD DE EXTINCIÓN DEL VÍNCULO LABORAL.

UNA OBLIGACIÓN RELEVANTE A CARGO DEL EMPLEADOR/ CONSORCIO ES LA SIGUIENTE:

”INFORMAR A LA F.A.T.E.R.Y.H., SIGNATARIA DE ESTE CONVENIO, TODO MOVIMIENTO QUE SE PRODUZCA REFERENTE AL PERSONAL, BAJAS CUALQUIERA FUEREN LOS MOTIVOS; INGRESOS DE NUEVO PERSONAL, APORTANDO LOS DATOS RELATIVOS AL MISMO,…BAJO APERCIBIMIENTO DE SER RESPONSABLE DE TODA TRANSGRESIÓN Y QUE, CON MOTIVO DE ELLO OCASIONARE UN DAÑO O PERJUICIO, CUALQUIERA FUERE, CONTRA LA INSTITUCIÓN SIGNATARIA Y/O EL/LA EMPLEADO/A”.

POR ÚLTIMO INFORMA LA CREACIÓN DEL SERVICIO DE FACILITACIÓN OPTATIVA PARA TRABAJADORES Y EMPLEADORES DE RENTA Y HORIZONTAL. ES UN SERVICIO DE FACILITACIÓN Y NEGOCIACIÓN LABORAL QUE FUNCIONARÁ EN EL MARCO DE ESTE CONVENIO…QUE TIENE POR MISIÓN BRINDAR A LOS TRABAJADORES Y EMPLEADORES UN ESPACIO IMPARCIAL, QUE POSIBILTE LA NEGOCIACIÓN DE SUS RESPECTIVOS INTERESES”.

CONCLUSIONES:

ENTRE LOS COPROPIETARIOS NO PUEDE FORZARSE EL INCUMPLIMIENTO DE LAS LEYES VIGENTES EN MATERIA DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y RELACIONES DERIVADAS DE ELLA, NI EL DESPLIEGUE DE CONDUCTAS ILEGALES.

SI SE DESEA CONTAR CON PERSONAL PARA LIMPIAR ESPACIOS COMUNES, DEBE AFIRMARSE EL CARÁCTER DE EMPLEADOR DEL CONSORCIO ASUMIENDO LAS CARGAS QUE DE ELLO SE DERIVA CON LOS COSTOS QUE SE GENERAN.

NO PUEDE TENERSE PERSONAL NO REGISTRADO EN LAS NORMAS DETALLADAS.

NO PUEDE VIOLARSE LAS NORMAS DETALLADAS.

LAS CONSECUENCIAS SON GRAVES Y ONEROSAS.

SALUDOS CORDIALES

 

Dra. Laura Vanesa Chappe
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A mi entender, debería haber una modificación legislativa mediante la cual se habilite a consorcios pequeños, muchos de los cuales no pagan expensas, a que contraten legítima y legalmente a personas que en su calidad de locatadoras de servicios de limpieza, realicen la labor con la frecuencia que el pequeño consorcio lo requiera.

Adherir a estas normas imperativamente, da como resultado una sobrecarga patrimonial que excluye a numerosos propietarios a su cumplimiento regular, por lo cual, quedan expuestos a las consecuencias de su falta.

O en su defecto, nadie limpia y todos soportan la mugre.

Interín debe seguir cumpliéndose la ley, contratando conforme a derecho, o no tener a ni una persona por la frecuencia que sea, trabajando para el consorcio de manera liberal.

Saludos cordiales

Dra. Laura Vanesa Chappe
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