DAÑOS Y PERJUICIOS DERIVADOS DE LA MODIFICACIÓN DEL CONTRATO DE ALQUILER
jueves, 18 de diciembre de 2014

DAÑOS Y PERJUICIOS DERIVADOS DE LA RELACIÓN LOCATIVA.

FUENTE: INFOJUS.GOV.AR

HECHOS:

UN HOMBRE LE ALQUILA A OTRO UN LOCAL QUE ERA PARTE DE UN COMPLEJO COMERCIAL, CON FINES DE QUE EL SEGUNDO INSTALE ALLÍ UN RESTO – BAR -.

LUEGO DE CELEBRAR EL CONTRATO Y A CONSECUENCIA DE QUE EL CONSORCIO DE CO PROPIETARIOS ADOPTÓ LA DECISIÓN DE ADELANTAR EL HORARIO DE CIERRE  DEL COMPLEJO COMERCIAL,  EL LOCATARIO TOMÓ LA DECISIÓN DE RESCINDIR EL CONTRATO DE LOCACIÓN E INICIAR LAS ACCIONES DE DAÑOS Y PERJUICIOS DERIVADOS DE LA MODIFICACIÓN DEL HORARIO IMPUESTA POR EL COMPLEJO COMERCIAL CONTRA EL LOCADOR.

FALLO DE PRIMERA INSTANCIA:

HACE LUGAR A LA DEMANDA, CONDENANDO AL LOCADOR/ACCIONADO A PAGAR AL LOCATARIO/ACTOR, LA SUMA DE $ 206.000 –COMPRENSIVA DE LUCRO CESANTE/ PÉRDIDA DE GANANCIAS ($ 195.500) Y DAÑO EMERGENTE ( $ 9.500).

FUNDAMENTO DEL FALLO DE PRIMERA INSTANCIA:

“LA CONDUCTA DEL ACTOR AL RESCINDIR EL CONTRATO DE LOCACIÓN HABÍA SIDO AJUSTADA A DERECHO, DESDE QUE LO CIERTO ERA QUE EL LOCADOR HABÍA INCUMPLIDO SU OBLIGACIÓN DE BRINDAR AL LOCATARIO UN GOCE PACÍFICO DE LA COSA, CONFORME LO PREVISTO POR EL ART. 1515 DEL CÓDIGO CIVIL, MÁXIME CONSIDERANDO QUE EL LOCAL ALQUILADO –EN FUNCIÓN DEL CAMBIO EN EL HORARIO DEL CIERRE DEL COMPLEJO COMERCIAL-, EN DEFINTIVA …RESULTÓ IMPROPIO PARA EL DESTINO GASTRONÓMICO QUE HABIA SIDO PREVISTO EN EL CONTRATO”.

APELACIÓN:

EL DEMANDADO/LOCADOR EXPRESA QUE:

LA DECISIÓN DE REDUCIR EL HORARIO DE FUNCIONAMIENTO DEL COMPLEJO COMERCIAL (DONDE SE UBICABA EL RESTO-BAR QUE EXPLOTABA EL LOCATARIO) NO HABÍA SIDO UNA DECISIÓN SUYA, SINO QUE LE HABÍA RESULTADO TOTALMENTE AJENA, NO PUDIENDO EL JUZGADO RESPONSABILIZARLO, DESCONOCIENDO QUE EL ACTOR SABÍA PERFECTAMENTE QUE ESTABA ALQUILANDO UN LOCAL DENTRO DE UN CENTRO COMERCIAL, POR LO QUE ESTABA OBLIGADO A RESPECTAR PAUTAS, NORMAS Y FUNDAMENTALMENTE, EL HORARIO COMO EN TODO CENTRO COMERCIAL”.

PUNTO DE PARTIDA PARA ANALIZAR EL PRESENTE CASO:

CONTRATO CELEBRADO ENTRE LAS PARTES MEDIANTE EL CUAL EL OBJETO DEL CONVENIO ERA EL ALQUILER DEL LOCAL CUYO DESTINO SERÍA INSTALAR UN RESTO BAR.

FALLO DE LA CÁMARA, SALA M:

CONFIRMA LO DECIDIDO POR EL INFERIOR, MÁS, REDUCE EL MONTO DE LA INDEMNIZACIÓN.

FUNDAMENTOS DEL FALLO DE CÁMARA Y VALORACIÓN DE LA PRUEBA DE LA ACTORA:

EL DECISORIO AFIRMA QUE “… UN DEBER FUNDAMENTAL DEL LOCADOR ERA QUE EL LOCATARIO (ACTOR) PUDIERA SIN DIFICULTAD NI PROBLEMA ALGUNO DESTINAR EL ESPACIO CONTRATADO –EN EL CASO, EL LOCAL- AL FIN PERSEGUIDO. EL ART. 1515 DEL CÓDIGO CIVIL ES TERMINANTE EN ESTE PUNTO, PUES LE IMPONE A AQUÉL LA OBLIGACIÓN DE MANTENER AL LOCATARIO EN EL GOCE PACÍFICO DE LA COSA. CLARO ESTÁ QUE EL ARRENDAMIENTO NO SE AGOTA PARA LAS PARTES CON LA CELEBRACIÓN DEL CONTRATO –CUYA NATURALEZA ES DE TRACTO SUCESIVO- Y DE AHÍ QUE LA OBLIGACIÓN DEL LOCADOR DE PERMITIR EL USO Y GOCE DE LA COSA ALQUILADA SUBSISTE Y SE RENUEVA DURANTE EL TIEMPO QUE DURE EL VÍNCULO CONTRACTUAL ( VER ZAGO, JORGE A., EN BELLUSCIO-ZANNONI, “CÓDIGO CIVIL Y LEYES COMPLEMENTARIAS”, T. 7, PS. 314/315, ED. ASTREA, BUENOS AIRES, 1998)”.

EL VALOR DE LA PRUEBA RENDIDA EN AUTOS:

EL DESPLIEGUE DEL LA DEFENSA DEL ACTOR FUE PLENO EN ESTE SENTIDO, SATISFACTORIO Y DETERMINANTE DEL RESULTADO DEL PROCESO, DEMOSTRANDO QUE LA ALTERACIÓN EN EL HORARIO DEL CIERRE DEL COMPLEJO COMERCIAL, HABÍA GENERADO LA IMPOSIBILIDAD DE EXPLOTAR PLENAMENTE EL RESTO-BAR INSTALADO ALLÍ.

EN ESTE SENTIDO, EL TRIBUNAL AFIRMA QUE “LAS PRUEBAS RENDIDAS EN AUTOS SON TERMINANTES EN CUANTO A QUE LA LOCATARIA SE HA VISTO IMPEDIDA DE SEGUIR UTILIZANDO APROPIADAMENTE EL LOCAL ALQUILADO (DONDE SE DESARROLLABA EL RESTO-BAR “QUIMERA”) DESDE QUE LA LIMITACIÓN HORARIA IMPUESTA A PARTIR DEL MES DE MARZO DE 2009, HIZO QUE NO PUDIERA TRABAJAR MÁS DURANTE TODA LA JORNADA. ELLO SIGNIFICA QUE LEJOS ESTUVO DE CONTAR CON EL “GOCE PACÍFICO” DEL LOCAL ARRENDADO”.

EN EL CASO SUB EXAMINE, EL INQUILINO ABRÍA EL LOCAL DE LUNES A VIERNES, DESDE LAS 9 DE LA MAÑANA HASTA LAS 23/24 HS, Y LOS FINES DE SEMANA, EXTENDÍA LA JORNADA LABORAL MÁS ALLÁ DEL TIEMPO PRECITADO. LUEGO, DE MANERA INTEMPESTIVA, LE INFORMARON QUE NO PODÍA TRABAJAR MÁS DE NOCHE “PORQUE HABÍA ORDEN DE CERRAR EL PORTÓN DEL COMPLEJO COMERCIAL”; ELLO A CONSECUENCIADE LA DECISIÓN ADOPTADA POR EL CONSORCIO DE COPROPIETARIOS DEL COMPLEJO COMERCIAL, QUIENES ORDENARN A LA SEGURIDAD CONTRATADA EN EL LUGAR QUE PROCEDIERAN A CERRAR EL ACCESO AL COMPLEJO A LAS 20 HS. DICHA LIMITACIÓN IMPLICABA QUE EL INQUILINO PERDERÍA A LOS POTENCIALES CLIENTES, HABITUADOS AL FUNCIONAMIENTO EXTENDIDO DEL RESTO-BAR.

LA SALA M LE ENROSTRA AL ACCIONADO (LOCADOR) LA PLENA RESPONSABILIDAD EN EL ENTORPECIMIENTO DEL USO PACÍFICO DEL LOCAL EN LOS SIGUIENTES TÉRMINOS: “… MÁS ALLÁ DE QUIÉN DISPUSO EL CIERRE DEL PORTÓN DEL COMPLEJO, EL LOCADOR –EN LOS TÉRMINOS DEL ART. 1515 DEL CÓDIGO CIVIL-, NO HA MANTENIDO AL LOCATARIO EN EL “GOCE PACÍFICO” DE LA COSA ARRENDADA, LA QUE, POR OTRA PARTE, TERMINÓ RESULTANDO IMPROPIA PARA EL DESTINO PREVISTO EN EL CONTRATO; SITUACIÓN QUE LLEVA DE LA MANO A TORNAR VIABLE PARA EL ACTOR INVOCAR EL ART. 1525 DEL CÓDIGO CIVIL Y TENER POR RESCINDIDA LA RELACIÓN LOCATIVA”.

BASE NORMATIVA APLICABLE:

CONVENCIONAL: CONTRATO DE LOCACIÓN.

LEGAL: CÓDIGO CIVIL, ARTS 1515 , 1525 Y CONCORDANTES.

RUBRO INDEMNIZADO- MODIFICACIÓN:

CONTRARIAMENTE DE LO DECIDIDO POR EL INFERIOR, LA SALA M, EN FUNCIÓN DE LA PERICIA CONTABLE –QUE ADVIRTIÓ FALENCIAS E INCONSISTENCIAS EN LA CONTABILIDAD DEL ACTOR- REDUJO EL MONTO ASIGNADO AL LUCRO CESANTE, FUNDAMENTANDO DICHA DECISIÓN EN LOS TÉRMINOS ESTABLECIDSO EN EL ART 165 DEL CPCCN, FIJANDO LA INDEMNIZACIÓN RESARCITORIA A FAVOR DEL ACTOR EN LA SUMA DE $ 50.000 EN CONCEPTO DE DAÑO PATRIMONIAL DERIVADO DEL INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL DEL LOCADOR.

CONCLUSIÓN:

PARA LAS PARTES DE UNA RELACIÓN LOCATIVA, LOS DERECHOS Y LAS OBLIGACIONES DEBEN CUMPLIRSE A LO LARGO DE LA VIGENCIA DEL CONVENIO. LA ALTERACIÓN EN LAS CONDICIONES CONSENSUADAS TIENEN CONSECUENCIAS, LAS CUALES PUEDEN SER HARTO GRAVOSAS PARA EL PROPIETARIO Y EL INQUILINO HASTA LLEVARLOS A LOS ESTRADOS JUDICIALES A FIN DE DILUCIDAR SUS CONFLICTOS.

EN EL CASO COMENTADO, SUCEDIÓ QUE UNA DECISIÓN ADOPTADA POR SUJETOS AJENOS A LA CONTRATACIÓN, ALTERÓ DEFINITIVAMENTE EL GOCE DEL BIEN POR PARTE DEL INQUILINO, A QUIEN YA NO LE ERA DE UTILIDAD CONTINUAR CON LA LOCACIÓN; Y NO SÓLO DECIDIÓ RESCINDIR EL CONTRATO SINO ACCIONAR A FIN DE QUE LE SEAN SATISFECHOS LOS DAÑOS PATRIMONIALES DERIVADOS DE ELLO.

TANTO EN PRIMERA INSTANCIA CUANTO EN SEGUNDA, QUEDÓ ACREDITADO, QUE EN FUNCIÓN DE LOS ARTS. 1515 Y 1525 EL ACTOR TENÍA DERECHO A PROCEDER EN EL SENTIDO ANTEDICHO, CONFIGURANDO COMO ABSOLUTO EL DEBER DEL PROPIETARIO/LOCADOR DE MANTENER AL INQUILINO, DURANTE LA VIGENCIA DEL CONTRATO, EN EL GOCE PACÍFICO DEL BIEN ARRENDADO, SIN IMPORTAR SI FUE EL MISMO U OTROS, QUIENES ADOPTARON LAS DECISIONES QUE EN DEFINITIVA, PERJUDICARON EL OBJETO PARA EL CUAL FUE ALQUILADO EL LOCAL. CON LA ALTERACIÓN DEL HORARIO DE CIERRE DEL COMPLEJO COMERCIAL, SE MODIFICÓ SUSTANCIALMENTE EL OBJETO DEL MISMO, NO PODÍA SEGUIR TRABAJANDO COMO ANTES, LA CLIENTELA HABÍA MERMADO, Y SI BIEN EL INQUILINO PODÍA TENER ABIERTO EL RESTÓ LOS POTENCIALES CLIENTES NO PODÍAN INGRESAR. ASÍ LAS COSAS, EL PROPIETARIO DEBIÓ INDEMNIZAR EL DAÑO PATRIMONIAL IRROGADO, PRUDENTEMENTE CUANTIFICADO. LOS IMPORTES FUERON REDUCIDOS EN LA CÁMARA SOBRE ESTA BASE:  “…DEBE TENERSE EN CUENTA ADEMÁS QUE UNA INDEMNIZACIÓN POR LOS INGRESOS FRUSTRADOS POR EL TÉRMINO ESTABLCIDO EN EL CONTRATO PODRÍA GENERAR UN ENRIQUECIMIENTO INDEBIDO, POR LO QUE CONSIDERO PRUDENTE FIJAR UNA SUMA DE DINERO QUE CONTELMPLE LA PÉRDIDA POR UN PERÍODO MENOR, ESTIMADO EN 12 MESES, NO PUDIENDO EXTENDERSE EL RESARCIMIENTO A “CHANCES” IMPOSIBLES DE EVALUAR A LA LUZ DE LO QUE RESULTA DE LA PRUEBA PRODUCIDA”.

NO ESTOY PLENAMENTE DE ACUERDO CON LA SOLUCIÓN DADA POR LA CÁMARA, YA QUE ENTIENDO QUE NO FUE RESPONSABILIDAD DEL LOCADOR INSTAURAR EL CAMBIO EN EL CENTRO COMERCIAL. DE MI PARTE HUBIERA ORIENTADO A LOS CONTRATANTES A DEFINIR UNA VÍA MÁS SALOMÓNICA Y NO CLARAMENTE ABSOLUTISTA.

EL FALLO NOS DEJA TEMAS DE REFLEXIÓN Y ADECUACIÓN CONTRACTUAL, Y ELLO ES LO QUE CELEBRO.

 

SALUDOS CORDIALES

Dra. Laura Vanesa Chappe
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El fallo es un nuevo llamado de atención a los locadores, quienes no deben remitirse únicamente a percibir los arriendos, sino también, velar por el uso y goce pacífico de los bienes alquilados.

El caso se ganó merced a una prueba consistente -hubo una escritura de constantacíon que fué base fundamental del reclamo (junto con el contrato, obviamente); la indemnización fué acotada, dado que el bar tenía un registro pequeño de los movimientos de caja. La pérdida para el comerciante, seguramente, fué superior a la indemnización otorgada -si se piensa en todo lo invertido para instalar el bar-. El propietario, por su lado, no había impuesto el cambio de cierre de las puertas del complejo.

En materia de inmuebles urbanos, la realización de la prueba es aún más compleja. Es por ello que la sugerencia es que las partes no dejen demorar los inconvenientes que se susciten, procurando una salida que no las perjudique demasiado.

 

Dra. Laura Vanesa Chappe
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