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EL FIADOR FRENTE A LA LEY Imprimir E-Mail
martes, 02 de abril de 2019

El lugar y la defensa del Fiador de un contrato de locación a la luz de la Constitución Nacional, el art. 1225 del CCCU, e 1582 bis del CC y la Ley 25.628.

 

El rol del FIador encuadrado en la relación locativa tiene un rol complejo y riesgoso.


Complejo por la carencia de legitimación activa para presionar legalmente a que el inquilino que cumpla y deje el inmueble cuando no pueda pagarlo más -” "...el fiador no puede subrogarse en los derechos del locador y pedir la restitución de la cosa...” .


Compleja porque la única defensa es la excepción de inhabilidad de título cuando se lo ejecuta sobre la base de un contrato vencido de vieja data -ya lo intentaría pasados los seis meses desde el vencimiento del contrato original-.


Se lo podrá repeler la ejecución de alquileres esgrimiendo los arts citados anteriormente y en especial, la jurisprudencia que fortalece la desvinculación del fiador en relación a las obligaciones pasado un tiempo "razonable" desde el vencimiento del contrato hasta que se lo demandó.
Lo tranquilizador es que el actual art. 1225 del CCCU tiene el respaldo de la Jurisprudencia habida del art. 1582 bis del antiguo CCivil.

Con ello ante la lectura del Art. 1225 de la Ley 26994:
"ARTICULO 1225.- Caducidad de la fianza. Renovación. Las obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencimiento del plazo de la locación, excepto la que derive de la no restitución en tiempo del inmueble locado.
Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita, una vez vencido el plazo del contrato de locación.
Es nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original."

Debe comprenderse que la restitución del inmueble locado, una vez vencido el plazo del contrato debe intimarse rápidamente, ya que la jurisprudencia ha enseñado que:
"Incluso cuando los fiadores se obligaban a mantener la garantía hasta el momento de la desocupación del inmueble, debía interpretarse que dicha fianza se extendía hasta el término del contrato originario, con más el tiempo razonable que necesitaba el locador para obtener el desalojo del inmueble (conf. CNCiv., Sala B, 09-02-1999, “Fainblum, E.S. y otro c/ Rieger, N.S. y otros s/ejec. de alquileres”, sent. nro. C.B259324, Base LTD Lex Doctor y voto en disidencia del Dr. Kiper en CNCiv., Sala H, 17-10-2001, expte. nro. R.332539 “Cons. Rodríguez Peña 2067 c/ Hopp, Jonny y otro s/ejec. de alquileres” , Base LTD Lex
Doctor"

Quizás hubiera sido preferible anular la excepción, que es la generadora de interpretaciones contrapuestas.

Por ello, lo que se sugiere es:


- si va a ser fiador, séalo de una persona con quien lo una una relación con vocación estable.


- consulte con el locatario el cumplimiento regular de sus obligaciones y chequeelo con los recibos de pago -lo ideal es que también llame al locador-.


- cuando venza el contrato, en caso de no tener interés en seguir vinculado con el mismo, notifique fehacientemente su voluntad de desvincularse.


- si lo demandan, defiéndase con un letrado de su confianza, ya que quizás pueda estar encuadrado dentro de las normas precitadas.


No es intrascendente el lugar que ocupa, parecería ser meramente formal, más es la variable más débil cuando el inquilino incumple.
A su vez, es dable recordar que puede accionar contra el inquilino para repetir, recuperar, lo abonado en su nombre.
Más la experiencia alecciona que quien no paga el alquiler, menos tendrá recursos para devolverle al garante lo que éste perdió obrando de buena fe.
Entonces: el propietario debe actuar con diligencia ante el incumplimiento del locatario, anoticiando de dicha falta al fiador e iniciando las acciones legales correspondientes.
El fiador debe cumplir sus obligaciones hasta que el contrato termine , más, en caso de que el inquilino no restituya el inmueble que contrató, deberá responder por “un tiempo razonable más”.
La razonabilidad es un criterio discrecional de los jueces, más de buena práctica dejaría de ser razonable si no se insta la restitución del inmueble dentro del primer semestre de incumplimiento.


SALUDOS CORDIALES

Dra. Laura Vanesa Chappe
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