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NO HACE FALTA SER PROPIETARIO PARA SER LOCADOR NI SER PROPIETARIO PARA PROCURAR EL DESALOJO DEL BIEN Imprimir E-Mail
lunes, 04 de agosto de 2014

Ciertamente, este tema despierta dudas tanto al tiempo de realizar una contratación, cuanto al momento en que debe utilizarse el convenio celebrado anteriormente, ante la circunstancia de quien dé en alquiler un bien no sea su titular registral.

Una vez más, ratifico que no hace falta ser propietario para ser Locador, y que tal condición dada en el marco del contrato celebrado, otorga legitimación activa para instar el desalojo en el caso que así lo amerite.

“Ratifican que la locadora está legitimada para interponer acción de desalojo a pesar de no ser titular de dominio del inmueble a desocupar"

La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil aclaró que por no tratarse el desalojo de una acción real nacida del dominio, en la que el actor cargue con la prueba de la titularidad de la cosa alquilada, sino una acción de carácter personal, reconocido el contrato que es la fuente de la obligación, por el locatario, la excepción de falta de legitimación con fundamento en que el actor no probó ser dueño del inmueble, resulta improcedente.

En la causa “Lobato Reddel Sociedad Anónima Comercial Industrial Fin c/ ICONSUR Sociedad Anónima s/ desalojo por vencimiento de contrato”, la demandada apeló la sentencia de primera instancia que hizo lugar a la demanda y dispuso el lanzamiento de la demandada, subinquilinos y demás ocupantes.

La demandada se agravió porque la actora no probó la titularidad del bien locado y por tanto no se acreditó la legitimación para obrar. A su vez, la recurrente se quejó por el hecho de no haberse considerado suficiente el poder en base al cual se contestó la demanda, así como también por haberse dado por probado el vencimiento del contrato y no haberse citado a la sindicatura actuante en el concurso preventivo de la demandada, ni al representante de los trabajadores allí designado, ni al comité de control.

Los magistrados que componen la Sala M explicaron con relación a la titularidad del inmueble, que “la acción de desalojo no se confiere sólo al propietario locador, sino también a todo aquél que invoque un título del cual derive un derecho de usar y gozar del inmueble (conf. Salgado, Alí Joaquín, “Locación, comodato y desalojo”, p.273)”.

Al rechazar tales agravios, los camaristas determinaron que “cuando media contrato de locación, el locador está legitimado para interponer la pretensión de desalojo en aquel carácter, con prescindencia de que sea o no propietario del inmueble, porque en tal caso el derecho de dominio resulta ajeno a la causa de dicha pretensión (conf. Palacio, Lino Enrique, “Derecho Procesal Civil”, t. VI, pág.90)”.

En la sentencia dictada el 30 de junio pasado, el tribunal aclaró que “por no tratarse el desalojo de una acción real nacida del dominio, en la que el actor cargue con la prueba de la titularidad de la cosa alquilada, sino una acción de carácter personal, reconocido el contrato que es la fuente de la obligación, por el locatario, la excepción de falta de legitimación para obrar opuesta, con fundamento en que el actor no probó ser dueño del inmueble, es improcedente”, confirmando de este modo lo resuelto en la instancia de grado.

Por otro lado, la mencionada Sala también rechazó queja referida a la falta de citación de la sindicatura y los otros órganos de contralor mencionados por la recurrente, en atención al estado de concursada de la demandada.

En relación a dicho punto, los Dres. Elisa M. Díaz de Vivar, Mabel de los Santos y Fernando Posse Saguier explicaron que “si bien de conformidad con lo dispuesto en el art. 21 de la ley de concursos, la apertura del concurso preventivo produce la suspensión del trámite de los juicios de contenido patrimonial contra el concursado -con excepción de las ejecuciones de garantía prendaria o hipotecaria, los procesos de expropiación y los que se fundan en las relaciones de familia- los cuales quedan radicados ante el juez del concurso, en caso que tramiten en su misma jurisdicción judicial”, dejaron en claro que “no se encuentran incluidos en dicha norma los juicios de desalojo, que pueden ser iniciados o proseguidos no obstante la apertura del concurso preventivo, pues no se trata de aumentar el número de acreedores a verificar, ni recaen sobre bienes del deudor, ya que los inmuebles que los provocan no son del convocatario”.

Por último, los camaristas resaltaron que “el juicio de desalojo se sustrae a la universalidad del proceso de quiebra o del concurso, pues sólo tiende a obtener el desahucio del inmueble arrendado que no es de propiedad de la fallida, lo que significa que no afecta su patrimonio”.

 

 

Dra. Laura Vanesa Chappe
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